Посчитаем, сколько денег можно потерять только на оплату налогов.
Сегодня многие россияне пытаются сохранить и приумножить свои средства, вкладывая в недвижимость. Однако вложения могут обернуться немалыми потерями для семейного бюджета. Доцент кафедры бухгалтерского учета и налогообложения РЭУ им. Г.В. Плеханова Галина Семенова отмечает, что уход от налогообложения обойдется очень дорого.
В случае передачи жилья в аренду придется платить 13% с дохода от квартирантов. Если зарегистрироваться самозанятым, то налог составит 4% с физических и 6% с юридических лиц. Некоторые поступают хитрее: не регистрируют договор аренды (например, заключают его на 11 месяцев) и считают, что налог в этом случае платить не нужно.
— Это ошибочное предположение. Если налоговые органы обнаружат таких физических лиц, то начислят налог НДФЛ за последние три года, включая текущий год, пени, штраф, — предупреждает эксперт.
Во избежание уплаты налогов в случае с перепродажей необходимо владеть квартирой или домом более пяти лет, в в некоторых случаях — более трех (если унаследовали имущество от членов семьи или близких родственников, получили в дар от членов семьи или близких родственников, получили в результате приватизации или передачи имущества физлицу как плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивенцем).
— Если вы продаете имущество, которым владели менее трех или пяти лет, то надо учитывать кадастровую стоимость и можно попасть в систему налогообложения. Например, кадастровая стоимость квартиры — 5 млн руб., в собственности физлица была менее трех или пяти лет. Чтобы побыстрее продать свое имущество, физлицо в договоре указывает стоимость — 3 млн руб, — отмечает Галина Семенова.
В таком случае для расчета налога с дохода от продажи недвижимости учитывают одну, но наибольшую величину:
– либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
– либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости) согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ.
НДФЛ = 5 млн руб. × 0,7 = 3,5 млн руб. × 13% = 455 тыс. руб. Эту сумму и считают доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога, который физлицу нужно будет отразить в декларации 3-НДФЛ.
В то же время доход, полученный от переуступки прав на квартиру по ДДУ (когда вы еще не вступили в право собственности), облагается НДФЛ в полной сумме и составляет 13% для граждан РФ и 30% — для иностранцев.
— Например, квартира куплена физическим лицом за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а через год он продает ее по переуступке за 6 млн руб. Налоговая база в этом случае — 1 млн руб., а НДФЛ — 13%, то есть 130 тыс. руб. Если сумма продажи равна сумме затрат физлица на покупку квартиры, платить НДФЛ не придется, — резюмирует доцент.
