Кадастровая оценка способна существенно увеличить расходы собственника недвижимости и земли. Показатель влияет на размер налога, стоимость продажи и аренды. Неправильный расчёт вызывает серьёзные споры, пишет «РГ».
С 8 января вступили в силу поправки к Федеральному закону № 237-ФЗ, которые меняют подход к кадастровой оценке. Установлен единый цикл переоценки: регионы обязаны проводить оценку не реже одного раза в четыре года, а города федерального значения — раз в два года. Показатель привязан к рыночной стоимости на дату, максимально близкую к текущей.
Кадастр уже пересчитали по свежим данным. Во многих регионах оценка выросла на 15–25% вслед за реальным рынком. На 2026-й запланирована переоценка земель. На 2027 год предусмотрен анализ зданий и помещений.
Если кадастровая стоимость отличается от рыночной более чем на 30% в любую сторону, оценка пересматривается автоматически, без заявления владельца.
Верховный суд постановил: если массовая оценка ГБУ отклонялась от итоговой рыночной стоимости более чем на 20–30%, это признаётся существенной ошибкой методологии. Издержки на экспертов возлагаются на ГБУ или региональное министерство имущества. Не на выигравшего дело собственника.
В 2026 году продолжается переход на цифровую модель. Все этапы оценки можно проводить через НСПД. Расширены полномочия Роскадастра по исправлению ошибок через Госуслуги. Кадастровая оценка становится прозрачнее. В требованиях Росреестра — обязательное раскрытие формул и коэффициентов. Собственнику проще понять, как сформировалась стоимость его объекта.
Государственная оценка и рыночная — не одно и то же
Эксперт Пётр Дубоделов отметил, что государственная оценка остается массовой. Государство оценивает большой массив участков по единой методике.
Рыночная стоимость — это индивидуальная процедура. Собственник считает, что массовая оценка не учла особенности его объекта, и инициирует переоценку.
Сначала происходит обращение в уполномоченное бюджетное учреждение субъекта РФ с отчетом об оценке. И только после решения учреждения спор может перейти в суд.
Резонансное решение
Самое резонансное событие года — постановление Конституционного суда РФ № 48-П от 14 июля 2026 года. Поводом стала практика, когда собственники узнавали о завышенной кадастровой стоимости только из налоговых уведомлений, которые приходили через 9–10 месяцев после окончания налогового периода.
Возможность пересмотра давалась только в течение шести месяцев. Налогоплательщик лишался возможности защитить права за прошлый период.
КС признал практику сплошных отказов неконституционной. Если собственник узнал о завышенной налоговой базе из уведомления ФНС, он вправе инициировать пересмотр. ГБУ и суды не могут прикрываться формальным пропуском шести месяцев.
Новое правило для арендаторов
В начале года вступил еще один блок поправок. Если арендатор хочет пересмотреть кадастровую стоимость для снижения арендной платы, он обязан предоставить письменное согласие собственника. Без документа ГБУ возвращает заявление без рассмотрения в течение пяти рабочих дней.
Читать по теме:
